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Il Sole 24 Ore di venerdì 3 settembre 2010 Il condominio sceglie le tabelle da modificare Di Cristiano dell’Oste e Massimo Frontera Il principio c'è, ed è chiarissimo: oggi le tabelle millesimali del condominio possono essere approvate e modificate a maggioranza, e non più all'unanimità. Mentre prima bisognava mettere tutti d'accordo (cosa spesso impossibile), ora basta l'ok della maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi. Una maggioranza più solida, però, sarebbe auspicabile, soprattutto chiarendo prima su quali tabelle intervenire.
Alla chiarezza del principio, infatti, fanno da contraltare parecchie incertezze applicative. Passare dalla teoria alla pratica, insomma, potrebbe rivelarsi piuttosto complicato. Come dimostrano anche i primi dubbi degli interpreti, a pochi giorni dal deposito della sentenza 18477/2010 delle Sezioni unite della Corte di cassazione.
I giudici hanno stabilito "come" si deve votare. Ma non hanno detto espressamente "quali" tabelle millesimali potranno essere modificate, né "quando", cioè in presenza di quali presupposti, né "come", cioè seguendo quali criteri di calcolo. Un aspetto, comunque, è stato evidenziato molto bene: la tabelle non costituiscono il diritto di proprietà ma si limitano a rappresentarlo; quindi solo le modifiche a maggioranza che di questo diritto danno una rappresentazione matematicamente corretta sono legittime.
La sentenza ha già cominciato a far discutere gli esperti del settore, che hanno espresso alcune divergenze sulla portata della sentenza e sulla sua applicabilità alle tabelle millesimali.
Solo per le spese
Una prima tesi, espressa da Confedilizia, afferma che la sentenza prende in esame il caso dell'approvazione di una tabella millesimale al fine di stabilire i contributi dei condomini dovuti in relazione al servizio di riscaldamento, sancendo che la relativa decisione possa essere assunta a maggioranza dall'assemblea. Quindi la sentenza non si riferisce alle tabelle millesimali ai fini dei diritti di proprietà. La conseguenza di questa interpretazione è l'applicazione delle modifiche a maggioranza alle sole tabelle relative alle spese, che in molti condominii sono leggermente diverse da quelle della proprietà. In termini economici, però, questo vorrebbe dire poter rivoluzionare a maggioranza il riparto spese nel senso indicato dalla sentenza, rendendolo cioè aderente alla realtà, con cambiamenti proporzionali all'importanza delle modifiche apportate al condominio. Votazioni separate
La seconda tesi vede l'applicabilità delle modifiche a maggioranza a tutte le tabelle condominiali, di proprietà e non, con la conseguenza che con votazioni separate si può arrivare a modificare le varie tipologie di riparto spese a seconda delle necessità di "riallineamento" alla situazione reale.
La proprietà è un fulcro
La terza tesi, invece, parte da una disamina più ampia e attinente al testo della sentenza: qui si legge che la determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice civile. Il millesimo di proprietà riguarda, quindi, la «ripartizione delle spese e il funzionamento delle assemblee». La funzione della tabella di proprietà è perciò sostanzialmente duplice: serve per esprimere il voto ed esprime il peso che ciascun condomino porterà in assemblea. Il problema deriverebbe dal fatto che molto spesso, nei regolamenti di condominio, si stabilisce che le spese "ordinarie" e quindi di natura non conservativa siano suddivise non in base ai millesimi di proprietà ma secondo speciali criteri: nasce così la cosiddetta tabella dei «millesimi di spese generali». La sentenza, però, non fa affatto questa distinzione (peraltro sconosciuta alla norma) e si occupa quindi solo dei millesimi di proprietà, che sono la base su cui possono essere eventualmente costruite le "varianti" rappresentate. |
